Ein Urteil des Bundesgerichtshofs dürfte die Branche der Immobilienmakler auf den Kopf stellen. Damit ein Maklervertrag gültig ist, stellt der BGH eine Forderung auf, die zahlreiche Vermittler bisher nicht erfüllen. Viele tausend Provisionsvereinbarungen der vergangenen Jahre dürften ungültig sein – Kunden können gezahltes Geld zurückfordern.

Wer heutzutage eine Immobilie kaufen will, der schaut sich vor allem im Internet um. Auf spezialisierten Plattformen finden Interessenten jede Menge Angebote. Wird die Immobilie von einem Makler angeboten, dann rückt dieser die detaillierten Informationen in der Regel erst dann heraus, wenn der Kaufinteressent ihn zuvor als Vermittler beauftragt und anerkennt, dass er eine Provision bezahlen muss, sobald er die Immobilie erwirbt.

Dies alles passiert meist auf elektronischem Wege auf einer standardisierten Website. Doch damit der Vertrag zwischen Makler und Interessent wirksam ist, kommt es auf Details an, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem wegweisenden Urteil (Az. I ZR 159/24) entschieden.

Kunde muss sich zur Zahlung verpflichten

Schließt ein Immobilienmakler einen Vertrag mit einem Verbraucher auf elektronischem Wege, so muss aus der Annahmeerklärung gemäß §312j Abs. 3 BGB eindeutig hervorgehen, dass der Kunde sich zu einer Zahlung verpflichtet. Ist dies nicht der Fall, so ist der Maklervertrag unwirksam. Der Kunde muss somit auch keine Provision bezahlen.

Konkret bedeutet das, dass auch für Immobilienmakler die Regeln des sogenannten Kaufbuttons (auch Buttonlösung genannt) anzuwenden sind, die beispielsweise für Online-Shops gelten. Die Schaltfläche, auf die ein Kaufinteressent klickt, um den Immobilienmakler zu beauftragen, muss mit der Aufschrift „Zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein.

Ohne Kaufbutton kein wirksamer Vertrag

Das gilt auch dann, wenn wie bei Immobilienmaklern üblich, nicht zwangsweise eine Zahlungspflicht entsteht, sondern nur dann, wenn die Immobilie tatsächlich gekauft wird. Im vorliegenden Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, stand auf der Schaltfläche lediglich „Senden“.

Dies sei nicht ausreichend, so die obersten Richter. Die Beauftragung des Immobilienmaklers sei in diesem Fall unwirksam. Der Makler verliert somit seinen Anspruch auf Provision. Auch die Tatsache, dass der Kunde die Leistungen des Maklers aktiv in Anspruch nimmt, beispielsweise indem er ihn auffordert, einen Notartermin für den Kauf der Wohnung zu vereinbaren, führe nicht zu einem wirksamen Vertrag zwischen Kunde und Makler, so der BGH.

Spektakuläres Urteil

Das Urteil ist deswegen so spektakulär, weil nach Analysen der Interessengemeinschaft Widerruf bislang nur eine vergleichsweise kleine Zahl von Immobilienmaklern einen rechtssicheren Kaufbutton mit der Aufschrift „Zahlungspflichtig bestellen“ verwendet. Die meisten setzen bei der Abwicklung des Vertragsabschlusses auf die Softwarelösungen von technischen Dienstleistern. Nach unseren Informationen hat der Marktführer unter diesen Dienstleistern erst vor kurzem in einem Rechtsstreit zugegeben, bislang noch keinen rechtskonformen Zahlungsbutton im Angebot zu haben.

In der Praxis bedeutet dies, dass ein großer Teil der Beauftragungen von Immobilienmaklern, die in den vergangenen Jahren über das Internet erfolgt ist, vermutlich nicht korrekt abgelaufen ist. Die daraus entstandenen Vertragsverhältnisse sind laut BGH unwirksam. Die Folge: Ein Kunde muss die Provisionsrechnung des Maklers nicht bezahlen oder kann sein Geld zurückfordern. Die Rückforderungen unterliegen dabei einer dreijährigen Verjährungsfrist. Das bedeutet, dass derzeit noch Verträge angegriffen werden können, die seit Januar 2022 abgeschlossen worden sind.

Verträge prüfen lassen

Allerdings verjähren die Forderungen aus Verträgen aus dem Jahr 2022 Ende des laufenden Jahres. Wer also in den zurückliegenden Jahren einen Immobilienmakler via Internet beauftragt hat, sollte prüfen lassen, ob der Vertrag rechtskonform geschlossen wurde oder ob ihm möglicherweise die Rückforderung einer gezahlten Vermittlungsprovision zusteht. Eine solche Prüfung ist bei einem spezialisierten Anwalt möglich, beispielsweise – kostenlos und unverbindlich – über die Interessengemeinschaft Widerruf.