Viele Immobilienmakler kämpfen mit den neuen Regelungen für private Kunden. Wir zeigen drei Fehler, die Makler ihre Provision kosten können – und von denen Verbraucher profitieren können.

Obwohl Immobilienmakler schon seit 2014 ihren privaten Kunden in den meisten Fällen ein Widerrufsrecht für ihre Leistung anbieten müssen, kämpfen nach unseren Erfahrungen immer noch viele Vermittler mit den Regelungen. Das kann schmerzlich enden. Denn wenn ein Makler seinen Kunden nicht korrekt über sein Widerrufsrecht informiert, dann beginnt die übliche 14tägige Frist nicht zu laufen. Der Kunde kann 12 Monate und 14 Tage lang die Beauftragung des Maklers widerrufen und schuldet keine Courtage. Hat er bereits bezahlt, muss der Immobilienmakler das Geld erstatten. Da hilft es in der Regel auch nicht, wenn der Makler seinen Anspruch auf Provision im Kaufvertrag der Immobilie festschreiben lässt.

Verbraucher sollten nach unseren Erfahrungen vor allem auf diese drei Fehler achten, wenn Sie den Provisionsanspruch eines Maklers in Frage stellen wollen.

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Verzicht auf Widerrufsrecht  

Eine Widerrufsbelehrung ist nur dann wirksam, wenn sie korrekt formuliert ist. Hier kennen wir eine ganze Reihe von Fehler. Beispielhaft genannt sei der Verzicht auf das Widerrufsrecht: Wer eine interessante Immobilie im Internet findet, der will möglichst schnell Details dazu erfahren, beispielsweise die genaue Adresse. Er will also nicht zunächst 14 Tage warten, bis die Widerrufsfrist abgelaufen ist. Schreibt er den Makler an, so muss dieser befürchten, dass der Interessent seinen Auftrag widerruft, sobald er genauere Informationen zu dem Objekt erfahren hat. Um beiden Seiten gerecht zu werden, sieht das Gesetz vor, dass der Makler eine Bestätigung vom Kunden einholen darf, der zufolge das Widerrufsrecht erlischt, sobald der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat.

Hier kommt es aber auf die genaue Formulierung an. Denn häufig heißt es in dieser Klausel, dass der Kunde auf sein Widerrufsrecht verzichtet, damit der Makler sofort für ihn tätig werden kann. Ein solcher Verzicht ist jedoch unzulässig und führt dazu, dass die gesamte Widerrufsbelehrung unwirksam ist, urteilte beispielsweise das OLG Brandenburg (Az.: 7 U 117/20). Ein Erlöschen des Widerrufsrechts nach erbrachter Leistung ist also korrekt – ein Verzicht auf das Widerrufsrecht dagegen nicht.

Korrekte Übermittlung der Widerrufsbelehrung

Es kommt nicht nur auf die richtige Formulierung der Widerrufsbelehrung an, sondern auch darauf, auf welche Art und Weise diese dem Kunden übermittelt wird. Erfolgt die Beauftragung des Maklers auf elektronischem Weg (beispielsweise per E-Mail) so reicht es aus, wenn der Makler dem Kunden die Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (also beispielsweise ebenfalls per E-Mail) übermittelt.

Anders sieht es aus, wenn die Beauftragung des Maklers erst bei der Besichtigung der Immobilie fixiert wird. Dann muss der Kunde eine Widerrufsbelehrung auf Papier erhalten – und zwar selbst dann, wenn er zuvor schon einmal per Mail informiert wurde. Der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 169/19) hat entschieden, dass bei einer solchen Beauftragung außerhalb der Geschäftsräume des Maklers der Provisionsanspruch verloren geht, wenn der Kunde die Widerrufsbelehrung nicht auf Papier erhält.

Halbteilungsgrundsatz bei Zahlung der Provision

Im Jahr 2020 hat der Gesetzgeber entschieden, dass ein Makler die Provision in den meisten Fällen nicht nur dem Käufer einer Immobilie aufbürden darf, wenn dieser ein privater Verbraucher ist. Stattdessen müssen die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden. Erst wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat, ist auch der Käufer zahlungspflichtig. Dieser sogenannte Halbteilungsgrundsatz ist eine für Makler ärgerliche Regelung. Denn natürlich ist es einfacher, ein Mandat für den Verkauf einer Immobilie zu bekommen, wenn man dem Besitzer sagen kann, dass die Vermittlung für ihn kostenlos ist. Deswegen versuchen etliche Makler, die unbequeme Regelung zu umgehen.

So gilt beispielsweise der Halbteilungsgrundsatz nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht aber für Mehrfamilienhäuser. Also kommt es gar nicht so selten vor, dass Makler aus einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ein Zweifamilienhaus machen – um damit die Provision in voller Höhe dem Käufer in Rechnung stellen zu können.

Das LG Frankfurt (Az. 2-17 O 64/22) hat nun entschieden, dass es sich unabhängig von den baulichen Voraussetzungen um ein Einfamilienhaus handelt, wenn der Käufer äußert, die Immobilie nur für sich und seine Familie nutzen zu wollen. Damit greift in diesem Fall der Halbteilungsgrundsatz. Das bedeutet: Kann der Makler nicht nachweisen, dass er auch dem Verkäufer der Immobilie die halbe Provision in Rechnung gestellt hat, so muss auch der Käufer nicht bezahlen.

Maklervertrag prüfen lassen

Diese Beispiele zeigen, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Provision für einen Immobilienmakler zu sparen. Wichtig ist dabei, dass der Kauf oder Verkauf einer Immobilie als Privatperson erfolgt und nicht als Gewerbetreibender. Ob ein Vorgehen sinnvoll und erfolgversprechend ist, sollte im Einzelfall durch einen spezialisierten Anwalt geprüft werden, beispielsweise hier kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf.