Ein Immobilienmakler verliert den Anspruch auf seine Provision, wenn ihn der Kunde nicht in Textform beauftragt hat. Das hat nun das OLG Celle klargestellt. Es reicht nicht aus, dass der Kunde die Leistungen des Maklers in Anspruch genommen hat.

Immer wieder kommt es zwischen Immobilienmaklern und ihren privaten Kunden zum Streit um die Maklerprovision. Dabei stellen sich Gesetzgebung und Gerichte zumeist auf die Seite der Verbraucher und setzen den Maklern klare Regeln. So existiert bereits seit längerem ein Widerrufsrecht für private Kunden. Seit dem Jahr 2020 kommt dazu auch die Vorschrift, dass die Beauftragung eines Immobilienmaklers in Textform zu erfolgen hat, damit der Vertrag wirksam ist (§656a BGB). Dies gilt unabhängig davon, ob der Kunde den Makler als Käufer oder als Verkäufer einer Immobilie in Anspruch nimmt. Fehlt diese Textform, so hat dies zur Folge, dass der Makler keinen Anspruch auf Honorar hat, selbst wenn er seine Leistung – die Vermittlung einer Immobilie – erbracht hat.

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Das OLG Celle (Az. 11 U 23/25) hat nun in einem Urteil, das von der Interessengemeinschaft Widerruf erstritten wurde, einen Immobilienmakler zur Rückzahlung der Maklercourtage verurteilt, da es an der Textform für die Beauftragung fehlte. Im konkreten Fall sollte eine Immobilie verkauft werden. Der Makler hatte argumentiert, dass ihn der Kunde durch sogenanntes „konkludentes Handeln“ wirksam beauftragt habe, indem er seine Maklerleistung in Anspruch genommen hatte und ihn beispielsweise aufgefordert hatte, einen Notartermin zur Beurkundung des Immobilienverkaufs zu organisieren.

Das OLG Celle machte nun deutlich: Es reicht nicht aus, wenn der Kunde sich so verhält, als habe er den Makler beauftragt und ihm die Abwicklung des Immobilienverkaufs überträgt. Dieses als konkludentes Handeln bezeichnete Verhalten ersetze nicht die explizite Beauftragung des Maklers in Textform, beispielsweise über eine E-Mail. Der Immobilienmakler muss daher seine Provision in Höhe von gut 8.000 Euro zurückzahlen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, der Makler könnte noch Revision beim BGH einlegen.

Makler verheddern sich in den Regeln

Dieser Fall zeigt beispielhaft, dass Immobilienmakler immer wieder ihre Provision verlieren, weil sie sich in den Regeln verheddern, die ihnen das Gesetz auferlegt. Nun kann man einerseits aus einem moralischen Blickwinkel argumentieren, dass es unethisch ist, wenn ein Kunde den Lohn für eine Dienstleistung nicht bezahlen will, die für ihn erbracht wurde.

Andererseits erleben wir bei der Interessengemeinschaft Widerruf aber auch immer wieder, dass einige Makler versuchen, ihre Kunden auszutricksen. Dies gilt insbesondere bei dem seit 2020 geltenden Halbteilungsgrundsatz. Dieser soll verhindern, dass der Käufer einer Immobilie die komplette Maklerprovision bezahlen muss, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Stattdessen fordert das Gesetz, dass Verkäufer in vielen Fällen mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernehmen.

Halbteilungsgrundsatz wird zum Streitfall

Hier legen Immobilienmakler oft ein erstaunliches Maß an Phantasie an den Tag, wenn es darum geht, den Verkäufer ganz oder teilweise von Kosten freizustellen. Hintergrund ist, dass der Makler zunächst einmal das Mandat für den Verkauf einer Immobilie gewinnen muss. Dies ist naturgemäß einfacher, wenn der Verkäufer geringe oder gar keine Maklerkosten zu tragen hat. Deshalb sehen wir immer wieder Versuche, den Halbteilungsgrundsatz zu Lasten der Immobilienkäufer auszuhebeln.

Verbraucher, die mit der Tätigkeit eines Immobilienmaklers unzufrieden sind, können sich daher wehren, indem sie überprüfen lassen, ob sich dieser beispielsweise in Bezug auf folgende Punkte korrekt verhalten hat:

• Abschluss des Maklervertrages in Textform
• ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung
• Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes

Wird bei der Prüfung festgestellt, dass der Makler bei einem dieser Punkte Fehler gemacht hat, so kann dies zur Rückzahlung der Provision führen. Eine entsprechende Prüfung nehmen die spezialisierten Anwälte der Interessengemeinschaft Widerruf vor.