Verkauf der Immobilie: Bank muss Vorfälligkeitsentschädigung erstatten

Eine Baufinanzierung ohne Zusatzkosten vorzeitig zu beenden – davon träumen viele Kreditnehmer, die ihre Immobilie verkaufen. In der Praxis berechnen die Banken jedoch massive Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese stehen ihnen laut Gesetz zu, um den Zinsschaden zu ersetzen, der entsteht, wenn der Kunde sein Geld vor Ende der Zinsbindung zurückzahlt.

Allerdings sagt das Gesetz auch: Die Bank verliert den Anspruch auf Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie den Kunden nicht korrekt über die Berechnung des zu zahlenden Betrags informiert. Hier könnte nun ein aktuelles Urteil des LG Darmstadt (Az. 13 O 6/22) die Kreditinstitute in Schwierigkeiten bringen.

Denn das Gericht hat entschieden, dass eine hessische Volksbank ihrem Kunden die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von mehr als 14.000 Euro erlassen muss. Grund: Die Bank informiert im Kreditvertrag fehlerhaft über die Berechnungsgrundlage der Entschädigung.

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Dort heißt es nämlich, dass sich der Schaden der Bank ergibt aus der Differenz zwischen dem Vertragszins (also dem Zins der Baufinanzierung) und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht.

Doch das ist falsch: Denn unter der (Rest-)Laufzeit eines Darlehens versteht man den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Kredits. Im vorliegenden Beispiel gibt die Bank die Vertragslaufzeit im Vertragstext mit mehr als 33 Jahren an. Dies ist jedoch völlig unerheblich für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Relevant ist vielmehr der Zeitraum bis zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt des Kunden. In der Regel entspricht dies dem Ende der Zinsbindung des Darlehens – üblicherweise also zehn Jahre nach Abschluss. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf also nur erfolgen unter Berücksichtigung der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit, die der Zinsbindung des Darlehens entspricht – und nicht dessen Restlaufzeit.

Das mag wie ein unwichtiges Detail erscheinen. Da Pfandbriefe abhängig von ihrer Laufzeit jedoch sehr unterschiedliche Renditen aufweisen, ergibt sich dadurch unter Umständen auch eine stark abweichende Vorfälligkeitsentschädigung. Der Fehler ist daher gravierend und könnte eine Welle an Kundenforderungen auslösen.

Nach unseren Untersuchungen findet sich dieser Fehler nämlich nicht nur in den Verträgen zahlreicher Banken aus dem genossenschaftlichen Bereich (Volksbanken, Raiffeisenbanken, Sparda-Bank, PSD) sondern auch bei etlichen anderen Kreditinstituten. Besonders aussichtsreich sind Hypothekendarlehen der Commerzbank. Daher ergeben sich nun für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen, gute Chancen, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Erfahrungsgemäß sperren sich die Banken zunächst dagegen, Kreditnehmer ohne Entgelt aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ändert sich jedoch häufig, wenn der Kunde einen Fachmann zur Unterstützung hinzuzieht.

Auch rückwirkend lässt sich dieser sogenannte Vorfälligkeitsjoker verwenden – und zwar für Darlehen, die ab 2016 abgeschlossen wurden und ab 2019 beendet wurden: Wer seitdem eine Entschädigung an die Bank gezahlt hat, sollte prüfen lassen, ob er diese auf Basis der jüngsten Rechtsprechung zurückfordern kann. Eine solche Prüfung bieten spezialisierte Anwälte an, beispielsweise kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf.

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